Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?

Hơn 3,15 triệu tỉ đồng cho vay bất động sản

Giải trình trước Quốc hội về báo cáo giám sát thị trường bất động sản (BĐS) mới đây, bà Nguyễn Thị Hồng – Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), thông tin số liệu cho vay BĐS tới cuối tháng 9 là 3,15 triệu tỉ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái. Tốc độ này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế (9%) và chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Dư nợ tín dụng BĐS kinh doanh tăng cao hơn so với tín dụng BĐS tiêu dùng, lần lượt tăng 16% và 4,6% so với đầu năm. Như vậy, trong 9 tháng qua, hệ thống ngân hàng (NH) đã bơm ra thị trường BĐS hơn 280.000 tỉ đồng.

Số liệu của ngành ngân hàng khá tương ứng với số liệu mà Bộ Xây dựng công bố trong báo cáo thị trường BĐS quý 3 với những dữ liệu khá tích cực. Theo đó, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành đã tăng mạnh, với 16 dự án, quy mô khoảng 3.314 căn, cao hơn 177,7% so với quý 2/2024. Đặc biệt, số lượng dự án được cấp phép mới cũng gia tăng, đạt 23 dự án với khoảng 11.669 căn, đánh dấu sự phục hồi rõ rệt của thị trường. 

Báo cáo còn đề cập dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS tính đến ngày 31.8 đạt 1,274 triệu tỉ đồng, tăng 29,18% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ trong tháng 8, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng gần 24.000 tỉ đồng. Dư nợ tín dụng tăng ở các phân khúc như các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở (tăng lên 328.339 tỉ đồng); các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng (tăng lên 45.102 tỉ đồng); các dự án nhà hàng, khách sạn (tăng lên 64.720 tỉ đồng); cho vay xây dựng, sửa chữa, nhà để bán, cho thuê (tăng lên 125.854 tỉ đồng); cho vay mua quyền sử dụng đất (tăng lên 98.837 tỉ đồng); dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh BĐS khác (tăng lên 469.938 tỉ đồng). 

Số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cũng tăng từ 12.465 tỉ đồng của tháng 7 lên 12.633 tỉ đồng vào tháng 8. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng một số lĩnh vực giảm trong tháng 8 như các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất.

ẢNH: NGỌC THẮNG

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM, cho biết sự phục hồi của thị trường BĐS có tác động trực tiếp đến hoạt động tín dụng BĐS nói chung và trên địa bàn TP.HCM nói riêng. Qua 9 tháng năm 2024, dư nợ tín dụng BĐS đạt 1,035 triệu tỉ đồng, tăng 7,22% so với cuối năm 2023 và tăng 11,9% so với cùng kỳ. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS những tháng qua liên tục tăng và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung (tín dụng chung trong 9 tháng tăng 5,83% so với cuối năm 2023). 

Phân tích dòng tín dụng chảy vào đâu, ông Nguyễn Đức Lệnh cho biết nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở khác) vẫn chiếm tỷ trọng cao, khoảng 57% tổng dư nợ BĐS. Cho vay phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; cho vay xây dựng văn phòng, cao ốc; xây dựng nhà hàng, khách sạn khu du lịch… đều đạt tốc độ tăng trưởng khá. Trong đó dư nợ cho vay phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; cho vay văn phòng cao ốc có tốc độ tăng cao.

Tăng trưởng tín dụng BĐS kéo tăng trưởng chung

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng tăng trưởng tín dụng BĐS sẽ hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành năm nay đạt 15% như kế hoạch đề ra trước đó. Những năm qua, thị trường BĐS không ổn định nên tín dụng đối với lĩnh vực này cũng không tăng nhiều. Sau thời gian “dồn nén”, tăng trưởng tín dụng BĐS đã hồi phục nhưng cũng chưa khả quan khi các NH còn thận trọng trong cho vay trong khi cho vay BĐS là loại tín dụng cần thiết cho NH bởi đây là khoản vay có tài sản thế chấp, cũng là miếng bánh ngon cho NH, mang về lợi nhuận. 

Dù vậy, theo ông Nguyễn Trí Hiếu, cần xem lại cách tính tăng trưởng tín dụng chung. Từ nhiều năm nay, mức tăng trưởng tín dụng được lấy cuối năm trừ cho đầu năm, ra tỷ lệ tăng trưởng tín dụng năm. Mấy năm gần đây, đặc biệt là năm 2024, tăng trưởng tín dụng những tháng đầu năm trồi sụt bất thường, có những tháng còn âm. Đến 1 – 2 tháng cuối năm, thậm chí là vài tuần thì tăng trưởng tín dụng tăng đột biến nên kết thúc năm vẫn đạt được kế hoạch. Việc tăng trưởng tín dụng như vậy sẽ không thể hiện được thực chất của tăng trưởng tín dụng hỗ trợ nền kinh tế như thế nào, nhìn nhận sai lệch về con số phân tích.

“Hoạt động tín dụng BĐS trên địa bàn gắn với xu hướng tăng trưởng của thị trường. Tuy nhiên tín dụng BĐS, chủ yếu là cho vay trung – dài hạn, thời gian dài. Vì vậy sự tăng trưởng và phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường có tác động quan trọng đối với hoạt động tín dụng của các NH. Do đó các NH cũng cần tuân thủ nghiêm các quy định về tín dụng, mục đích sử dụng vốn vay. Việc khai thác vốn và sử dụng vốn hợp lý giúp thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh, khu công nghiệp, khu chế xuất; du lịch dịch vụ; về tạo lập nhà ở, nhất là nhà ở xã hội chuyển tiền tích cực”, ông Nguyễn Đức Lệnh cho hay.

Ông Nguyễn Trí Hiếu dự báo sang năm 2025, thị trường BĐS sôi động hơn năm 2024 nên kỳ vọng tăng trưởng tín dụng cũng sẽ tăng trưởng tốt hơn. Thêm vào đó, giá nhà đất ở mức cao và chưa kể bảng giá đất tại TP.HCM hiện nay tăng lên. Điều này sẽ phần nào thúc đẩy tăng trưởng tín dụng nói chung, tín dụng BĐS nói riêng gia tăng trong thời gian tới. Chưa kể, đa số tài sản thế chấp cho các khoản vay hiện nay là BĐS. Khi NH thẩm định tài sản và cấp hạn mức cho vay thì mức tín dụng cũng cao hơn trước khi giá đất tăng lên. “Tuy nhiên, tín dụng BĐS hiện đang chiếm từ 20 – 21% tổng dư nợ của nền kinh tế, theo tôi là đã ở mức cao, một số nước duy trì ở tỷ lệ từ 10 – 15% là hợp lý”, ông Nguyễn Trí Hiếu lưu ý.