Thời điểm phù hợp đầu tư căn hộ cho thuê

Dự báo, khoảng 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ tại khu vực nội thành các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh vẫn sẽ khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì vậy, các chuyên gia bất động sản cho rằng, thời điểm này phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê.

Các tòa chung cư tại Khu đô thị Royal City (quận Thanh Xuân). Ảnh: Đỗ Tâm

Giá cho thuê căn hộ tăng mạnh

Giá bán căn hộ chung cư tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2024 kéo giá cho thuê căn hộ tăng theo. Khảo sát trên các sàn giao dịch, hội nhóm mua bán, cho thuê nhà chung cư trên mạng xã hội cho thấy, chủ sở hữu các căn hộ chung cư đã nâng giá lên từ 1 đến 5 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và tiện nghi căn hộ. Hiện nay, với các căn hộ thuộc các dự án cao cấp, vị trí trung tâm tại quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, giá cho thuê căn hộ 80m2 gồm 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh dao động từ 20 đến 27 triệu đồng/tháng, trong khi giá thuê vào cuối năm 2023 trong khoảng 15-23 triệu đồng/tháng.

Tại quận Nam Từ Liêm, căn hộ studio diện tích 25-35m2 nguyên bản giá 5,5-6 triệu/tháng; căn có đồ cơ bản hoặc đầy đủ đồ giá 6-7,5 triệu/tháng. Với căn diện tích 75-82m2, được bố trí 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, đầy đủ nội thất hiện có giá thuê cao nhất, khoảng 13-18 triệu đồng/tháng, tùy vào vị trí tòa cho thuê. Các chung cư tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên có chung mức giá cho thuê từ 13 đến 15 triệu đồng/tháng cho căn hộ trong khoảng 60-75m2, được bố trí gồm 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh. Tất cả các mức giá trên đều tăng 1-3 triệu đồng/tháng so với cách đây nửa năm.

Giá nhà chung cư bước vào giai đoạn tăng, nguồn cung căn hộ cho thuê khan hiếm trong khi nhu cầu thuê nhà không hạ nhiệt là nguyên nhân khiến mặt bằng giá nhà cho thuê tăng mạnh. Trên địa bàn Hà Nội, thống kê của chuyên trang Batdongsan đã ghi nhận xu hướng tăng giá, trong đó, giá thuê chung cư thuộc quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm tăng mạnh nhất, khoảng 8%; các quận Cầu Giấy, Tây Hồ tăng 7% trong quý I-2024. Mức này đã cao hơn dự báo được các chuyên gia đưa ra vào cuối năm 2023 khoảng 3-5%.

Từ thực tế 14 năm làm môi giới cho thuê căn hộ, chị Trần Thị Nguyên (41 tuổi, quận Long Biên) chia sẻ: “Khách hàng đi mua nhà đã khó nhưng đi thuê còn khó hơn. Có thể người “mua đứt” căn hộ còn dè chừng khi xuống tiền bởi có nhiều lựa chọn nhưng người đi thuê phải lập tức chốt khi tìm được căn ưng ý bởi hiếm có cơ hội thứ hai”.

Anh Trần Mạnh Hà, nhân viên môi giới Văn phòng bất động sản HT Homeland cho biết, phân khúc có giá trị vừa túi tiền, đặc biệt là từ 8 đến 12 triệu đồng/tháng thì dễ kiếm khách bởi không phải gia đình nào đi thuê nhà cũng sẵn sàng bỏ ra số tiền khoảng 15-20 triệu đồng/tháng. Quan trọng tiếp theo nữa phải là vị trí căn hộ không quá xa trung tâm thành phố. Các căn hộ diện tích 55m2 dạng studio từ không đồ, cơ bản đến đầy đủ đồ tại huyện Gia Lâm dù giá mềm hơn hẳn, từ 6 đến 8 triệu đồng/tháng nhưng vẫn kén khách thuê ở lâu dài.

Một số lưu ý với nhà đầu tư

Các chuyên gia bộ phận nghiên cứu Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills phân tích, cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay.

“Do đó, đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê bởi sau khoảng thời gian khai thác, ngoài hưởng lợi từ dòng tiền cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ”, bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills thành phố Hồ Chí Minh nhận định.

Cụ thể, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hiện khá hấp dẫn. Tuy nhiên, người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn chỉ để hút khách ban đầu, còn thực hiện có thể sẽ thay đổi sau này.

Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn mức vay cao từ 70% trở lên sẽ đối mặt với nhiều rủi ro.