“Nới lỏng” nhiều quy định, tiêu chí về nhà ở xã hội

Trước thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành (ngày 1-8-2024), ngày 26-7, Chính phủ đã ban hành Nghị định số100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (Nghị định 100).

Đây là phân khúc nhà ở đang được Chính phủ, các bộ, ngành rất quan tâm, đẩy nhanh gỡ vướng các thủ tục pháp lý liên quan đến triển khai dự án và người dân tiếp cận nhà ở xã hội.

Khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm).

Tăng chủ động cho địa phương

Một trong những nội dung được quan tâm là việc bố trí quỹ đất xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Điều 17 Nghị định 100 vẫn quy định các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, II và loại III khi chấp thuận chủ trương đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Điều 18 Nghị định cho phép UBND cấp tỉnh chủ động bố trí quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án hoặc phạm vi khác ngoài dự án, nếu chủ đầu tư có quỹ đất phù hợp, có giá trị đất ở hoặc diện tích đất ở tương đương với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.

“Trước đây, theo quy định cũ, trong trường hợp không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, địa phương phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện. Còn quy định mới đã phân cấp, phân quyền cho UBND cấp tỉnh chủ động hơn trong bố trí quỹ đất trong dự án hay ngoài phạm vi dự án”, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng khẳng định, các quy định liên quan đến việc dành quỹ đất là một trong những điểm mới khuyến khích phát triển nhà ở xã hội được quy định trong Luật Nhà ở 2023. Nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập trong bố trí quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội từ thực tiễn, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…

Ngoài ra, Điều 23 Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại thì sẽ nộp tiền sử dụng đất với phần nhà ở thương mại. Trường hợp xây dựng công trình thương mại dịch vụ (không phải nhà ở thương mại) thì phần diện tích đất 20% hoặc diện tích sàn không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư có thêm nguồn lực tài chính, chủ động kinh doanh đối với diện tích này mà không bị ràng buộc về giá bán nhà ở thương mại và các ràng buộc khác như với nhà ở xã hội.

“Thông thoáng” điều kiện với người mua nhà

Đánh giá rất cao khi Nghị định 100 được ban hành trước thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home, doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội nhận định, nhiều quy định có tính đột phá, thậm chí khác biệt lớn so với dự thảo gần nhất.

“Việc nới điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên con số 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với 2 vợ chồng sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội là cách tiếp cận rất sát với thực tế mặt bằng thu nhập và chi tiêu của nhiều người có nhu cầu về nhà ở xã hội hiện tại, nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời theo sát các chính sách nhà ở xã hội ở các quốc gia trên thế giới là tính tổng thu nhập của hộ gia đình thay vì chỉ tính riêng cá nhân.

Ngoài ra, khi tiếp cận theo hướng tổng thu nhập của hộ gia đình (gồm 2 vợ chồng) với tổng thu nhập không vượt quá ngưỡng 30 triệu đồng/tháng, sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu về nhà ở dễ tiếp cận hơn với các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước, đơn cử như gói 120.000 tỷ đồng hiện nay”, ông Nguyễn Hoàng Nam nêu cụ thể.

Cũng theo phân tích của chuyên gia này, quy định trước đây về điều kiện mua nhà ở xã hội là thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người là rất khó triển khai bởi thuộc nhóm thu nhập thấp không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay, chưa kể là nguy cơ cho vay không đúng đối tượng khi trong gia đình, vợ/chồng có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng nhưng người còn lại có thể thu nhập đến hàng trăm triệu đồng (kinh doanh tự do).

Với quy định mới, chỉ cần vợ và chồng chứng minh trả nợ được của cả gia đình ở ngưỡng 30 triệu đồng tổng thu nhập thực nhận, thì họ sẽ được tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Có nghĩa rằng ai trả không quan trọng bởi tiền đó vẫn là của gia đình.

Nghị định 100 đã giải được một nút thắt liên quan đến điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi mua nhà ở xã hội, tuy nhiên, để việc triển khai thông suốt thì cần thêm nhiều điều kiện khác.

“Các quy định mới về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100 dù chưa tạo ra được những thay đổi mang tính đột phá nhưng đã “nới lỏng” thêm các điều kiện, tiêu chí cho người dân dễ dàng hơn trong việc mua nhà ở xã hội. Các quy định về việc bố trí quỹ đất xây dựng của địa phương, chủ đầu tư thực hiện dự án và điều kiện với người thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội đều đã thông thoáng hơn so với trước đây”, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp: Quy định thông thoáng cần song hành với chế tài quản lý chặt chẽ Các quy định về nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở 2023 cũng như tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ đã thể hiện sự thông thoáng. Nhờ đó, nhiều vướng mắc gây khó khăn trong triển khai các dự án nhà ở xã hội (quỹ đất, nguồn vốn, điều kiện mua bán…) sẽ được tháo gỡ, tạo động lực để phát triển thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Việc nới rộng một số điều kiện sẽ giúp các chủ đầu tư mở rộng khách hàng, từ đó có thêm nhiều dự án, tạo động lực giúp thị trường bất động sản phục hồi trở lại. Tuy nhiên, cùng với quy định thông thoáng cần song hành chế tài quản lý chặt chẽ. Đặc biệt, các cấp chính quyền địa phương chứng thực điều kiện cho người mua nhà đúng đối tượng. Các cấp, ngành kết hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để vừa tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho người dân tiếp cận nhà ở nhưng phải bảo đảm tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, tránh việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, thổi giá. Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 Nguyễn Anh Quê: Nguồn cung nhà ở xã hội lớn, thị trường sẽ sớm hạ nhiệt Tôi đang có danh sách hơn 200 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 14 dự án nhà ở xã hội tập trung ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai… với hơn 300.000 căn hộ. Có 2 loại quỹ đất hình thành các dự án nhà ở xã hội là quỹ đất 20% dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư bàn giao lại cho thành phố và đất do các chủ đầu tư gom. Như vậy, nguồn cung nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội rất lớn. Từ cuối năm 2025, dự kiến có thêm 4.000 căn nhà ở xã hội ở các quận, huyện. Năm 2027-2029, quỹ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có thể lên tới hơn 300.000 căn. Trước đây, ở giai đoạn 2008- 2010 có dự án chung cư giá 50-70 triệu đồng/m2. Đến năm 2011-2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ (11-15 triệu đồng/m2), giá chung cư lập tức giảm nhiệt. Như vậy, sau ngày 1-8, các luật có hiệu lực gỡ vướng thủ tục cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, thị trường chung cư chắc chắn sẽ hạ nhiệt. Bà Đinh Thu Thúy (phố Lạc Trung, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng): Công khai, minh bạch thông tin về nhà ở xã hội để người mua dễ tiếp cận Với người lao động, công nhân, viên chức, mức thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở xuống là rất phổ biến. Do đó, quy định thu nhập với mỗi người không quá 15 triệu đồng/tháng, 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng theo sát thực tiễn và tháo gỡ nhiều bất cập. Thực tế, nhiều sàn giao dịch hay môi giới tung tin về suất mua căn hộ, thu tiền chênh lệch, thậm chí lên tới hàng trăm triệu đồng/căn. Do đó, các thông tin về nhà ở xã hội cần được công khai, minh bạch và các cơ quan quản lý sớm dẹp được nạn “cò”, không có trường hợp đi “đường tắt” hoặc có nhưng “suất ưu tiên”. Điều đó góp phần bảo đảm sự công bằng trong tiếp cận loại hình nhà ở có nhiều ưu đãi này. Người dân mong muốn tư duy gỡ khó, đột phá sẽ tiếp tục được thực hiện triệt để, giúp chủ đầu tư triển khai nhà ở xã hội yên tâm hơn trong quá trình thực hiện, tránh “trên nóng, dưới lạnh” khiến nguồn cung nhà ở xã hội vẫn… nhỏ giọt và người có nhu cầu khó tiếp cận thông tin hay dự án. Khánh An ghi