Hóa giải nỗi lo cho cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 – cùng ngày hiệu lực của luật này.

Ảnh minh họa: Tuấn Anh/TTXVN

Các chuyên gia nhận xét, quy định này phù hợp với thực tiễn, mở ra cơ hội cho các cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp. Bởi luật trước đây quy định cứ kinh doanh bất động sản sẽ phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, vốn tối thiểu 20 tỷ đồng. Điều kiện này đã gây khó khăn cho các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ. Nhưng những vướng mắc đã được “hóa giải” tại Nghị định 96 với quy định chi tiết về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Điều này vừa hợp lý, vừa phù hợp với thực tiễn thị trường.

Theo đó, tại điều 7 của Nghị định 96, tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là các trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; hoặc không giao dịch giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, như vậy, các cá nhân có quyền tự do kinh doanh bất động sản nếu không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp ngược lại thì cá nhân này phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản. Điều này rất rõ ràng, minh bạch.

Quy định này đã gỡ khó và “hóa giải” lo lắng thời gian qua của các cá nhân kinh doanh bất động sản, đặc biệt là tại khu vực tỉnh, thành. Bởi ở các thị trường này, hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ vẫn diễn ra bình thường. Khi người dân có nhà ở dư thừa, cho thuê hoặc xây dựng rồi bán lại diễn ra phổ biến. Nếu xét theo quy định cũ, cứ bán và cho thuê là kinh doanh bất động sản, buộc phải thành lập doanh nghiệp thì chẳng khác nào “đánh đố” người dân – ông Đính nhận xét.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận xét, quy định về tiêu chí, hạn mức kinh doanh bất động sản được coi là quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp rất đúng đắn, hợp pháp, đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Kinh doanh bất động sản là một trong số hơn 200 ngành, nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư. Đây cũng là lĩnh vực đặc thù nên chủ thể tham gia kinh doanh phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực, pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng…

Khi tham gia kinh doanh trong lĩnh vực này, chủ thể cũng có thể đối mặt với rủi ro liên quan từ khách hàng đến cơ quan quản lý nhà nước. Việc “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết nhưng bản thân Nghị định 96 cũng không “cấm” cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để kinh doanh.

Tuy nhiên, pháp luật cần định lượng về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.

Mặc dù vậy, chuyên gia này cho rằng, cần chú trọng đến tính khoa học trong khâu “lượng hóa” việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Cụ thể như con số định lượng 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm theo quy định tại Nghị định 96. Có như vậy mới tăng tính thuyết phục khi thực thi. Mặt khác, cũng cần có chế tài để kiểm soát và xử lý các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ.