Bình Dương: Thiếu đơn vị thẩm định là “nút thắt” trong phê duyệt giá đất

(Xây dựng) – Việc “ùn ứ” trong công tác thẩm định giá đất đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án và tài chính của doanh nghiệp. Nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Bình Dương chưa được bán vì không thể đóng tiền sử dụng đất. “Nút thắt” của tình trạng này là dự án ngày càng nhiều mà đơn vị thẩm định giá đất còn thiếu và yếu.

Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương trả lời đại biểu tại Kỳ họp thứ 16 – HĐND tỉnh Bình Dương khóa X. (Ảnh: CTTĐT tỉnh Bình Dương)

Nhiều dự án đủ điều kiện nhưng chưa thể bán

Để hoàn thành thủ thục pháp lý một dự án bất động sản và đưa được sản phẩm ra thị trường không phải trong thời gian ngắn, phải trải qua rất nhiều các thủ tục như: Chấp thuận chủ trương đầu tư; phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; được cấp giấy phép xây dựng; hoàn thiện phần móng dự án; được ngân hàng bảo lãnh; hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong đó có việc đóng tiền sử dụng đất… nếu các bước đã hoàn thiện mà chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong đó có việc đóng tiền sử dụng thì cho dù dự án có được xây dựng xong cũng không đủ điều kiện để mở bán. Điều này dẫn điến nhiều hệ lụy cho chủ đầu tư như chậm lộ trình đưa sản phẩm ra thị trường theo kế hoạch, ảnh hưởng đến kế hoạch và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp…

Đầu tháng 3/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cũng đã duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu cho 29 gói thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản, tổng giá trị các gói thầu này là 3,2 tỷ đồng.

Một số dự án trong danh sách cần xác định giá đất này như: Chung cư Tecco Luxury tại thành phố Thuận An của Tecco Miền Nam; Khu nhà ở Thuận An 1 và Thuận An 2 của Phát Đạt; Chung cư A&T Sky Garden tại thành phố Thuận An của Công ty A&T Bình Dương…

Điều đáng nói, nhiều dự án đã đáp ứng các thủ tục pháp lý quan trọng như: Chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, có giấy phép xây dựng, đã xong phần móng hay hạ tầng nhưng lại không được đưa sản phẩm ra thị trường chỉ vì chưa xác định được tiền sử dụng đất.

Lý giải cho vấn đề này, tại Kỳ họp thứ 16 – HĐND tỉnh Bình Dương khóa X, đại diện diện Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, một trong những nguyên nhân đó là trên địa bàn tỉnh ngày càng nhiều công trình, dự án cần phải xác định giá đất cụ thể nhưng số lượng đơn vị tư vấn xác định giá đất đủ khả năng cung ứng dịch vụ cho tỉnh rất hạn chế, dẫn đến thời gian hoàn thành chứng thư định giá của đơn vị tư vấn kéo dài.

Dự án Chung cư Tecco Luxury tại thành phố Thuận An của Tecco Miền Nam vẫn chưa thể “bán” vì chưa xác định giá đất mặc dù đã xây đến tầng thứ 16.

Tháo gỡ “nút thắt” trong thẩm định, phê duyệt giá đất

Cũng tại Kỳ họp thứ 16 – HĐND tỉnh Bình Dương khóa X vừa qua, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cho biết, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 1392/QĐ-UBND ngày 01/6/2023 ủy quyền UBND cấp huyện tổ chức xây dựng, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư đối với các công trình, dự án.

Theo đó, từ ngày 01/6/2023, UBND các huyện, thị xã, thành phố đã chủ động trong việc xem xét phê duyệt giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các công trình, dự án trên địa bàn cấp huyện.

Sở Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu trình UBND tỉnh ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định một số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh theo trình tự, thủ tục rút gọn nhằm đẩy nhanh tiến độ trong việc xây dựng, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính cho các doanh nghiệp và đơn giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện các công trình, dự án phát triển kinh tế – xã hội.

Cùng với đó, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định chi tiết về trình tự, cách thức thu thập, lựa chọn thông tin, tính toán trong việc xác định giá đất; quy định cụ thể hơn về trình tự, nội dung thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất; đặc biệt là việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư có hướng mở rộng hơn so với quy định cũ.

Cụ thể, cho phép được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên như: Căn cứ chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư; trường hợp trong các văn bản nêu trên chưa xác định thì UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Bên cạnh đó, việc UBND tỉnh được quyền ban hành Quy định một số yếu tố ước tính doanh thu, chi phí theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh sẽ tạo sự thống nhất, đồng bộ và sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện xác định giá đất…

Đồng thời, thời gian tới, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương sẽ tăng cường phối hợp với các cơ quan chuyên môn tổ chức thẩm định phương án giá đất cụ thể. Qua đó, nâng cao trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân trong quy trình xây dựng, thẩm định, phê duyệt giá đất; hạn chế đến mức thấp nhất trường hợp Chứng thư định giá đất phải rà soát, chỉnh sửa nhiều lần như thời gian qua.