Giải pháp đột phá di dời nhà ven kênh rạch

Giải quyết dứt điểm hơn 14.000 nhà

Văn phòng UBND TP.HCM vừa thông báo kết luận của Phó chủ tịch UBND Bùi Xuân Cường tại cuộc họp chuyên đề về nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú, nhà ở cho công nhân, nhà ven và trên kênh rạch trên địa bàn TP.HCM. Trong đó, giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở ngành và đơn vị có liên quan tiếp tục nghiên cứu xây dựng đề án “Giải pháp thí điểm giải quyết cho hộ gia đình đang có nhà trên và ven kênh rạch được thuê, thuê mua NƠXH khi nhà nước thực hiện dự án di dời nhà trên và ven kênh rạch để chỉnh trang đô thị” đã được UBND TP chấp thuận chủ trương trước đây, bao gồm cập nhật, tiếp cận các quy định pháp luật có liên quan đến luật Đất đai và luật Nhà ở mới.

NGỌC DƯƠNG

Đề án trước đó đã được Sở Xây dựng dự thảo, lấy ý kiến các sở, ban, ngành từ đầu năm. Lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết tại Hội nghị tổng kết 5 năm thực hiện Chương trình hành động chỉnh trang và phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020, tổng số lượng nhà trên và ven kênh rạch còn lại trên địa bàn TP dự kiến là 21.386 căn. TP đặt ra chỉ tiêu giai đoạn 2021 – 2025 và các năm tiếp theo phải bồi thường, di dời 6.500 căn, thuộc 17 dự án, gồm: 3 dự án thực hiện mục tiêu kép vừa giải quyết nhu cầu thoát nước để chống ngập, vừa di dời nhà trên và ven kênh rạch để chỉnh trang đô thị; cùng 14 dự án đã triển khai các bước chuẩn bị đầu tư trong giai đoạn 2016 – 2020. Theo phương án bố trí vốn cho tất cả các dự án hiện nay, dự kiến đến hết năm 2025, TP sẽ hoàn tất công tác bồi thường, di dời thêm 4.051 căn nhà trên và ven kênh rạch, đưa tổng số căn thực hiện di dời được của giai đoạn 2021 – 2025 đạt tỷ lệ 76,72% chỉ tiêu đề ra.

Trường hợp UBND TP.HCM chấp thuận bổ sung vào Kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn và bố trí vốn để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng cho 3 dự án (gồm cải tạo kênh Hy Vọng; nạo vét, cải tạo rạch Văn Thánh; xây dựng hạ tầng, cải tạo môi trường Kênh Tẻ) sẽ nâng tổng số lượng nhà di dời trên và ven kênh rạch trong giai đoạn 2021 – 2025 lên 6.970 căn, đạt tỷ lệ 107,23%. Số lượng nhà trên và ven kênh rạch trên địa bàn TP còn lại dự kiến là 14.416 căn.

Đây là thách thức rất lớn trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn khó khăn, quỹ đất cho việc tìm kiếm vị trí thích hợp để di dời, tái định cư cho các hộ gia đình cũng là một trong những hạn chế. Để thực hiện mục tiêu này, Sở Xây dựng xác định cần có phương án giải quyết căn cơ các vướng mắc. Vì thế, Sở lập đề án xây dựng, đề ra phương án thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư đối với các trường hợp bị ảnh hưởng theo quy định của luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực thi hành từ 1.8 tới). Từ đó đề ra lộ trình, kế hoạch và đề xuất các phương án, cơ chế để triển khai thực hiện di dời nhà trên và ven kênh rạch, đầu tư xây dựng dự án NƠXH, nhà ở tái định cư…

Theo đó, Sở sẽ phối hợp cùng các địa phương rà soát, thống kê số lượng nhà ở trên và ven các tuyến kênh rạch từng quận huyện; cập nhật, bổ sung các dự án, tuyến kênh rạch ngoài danh mục (nếu có) theo 3 nhóm cụ thể: Nhóm 1 là trường hợp nhà nằm hoàn toàn trên mặt nước; Nhóm 2 là các nhà nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ trên bờ kênh rạch theo Quyết định 22/2017 và Nhóm 3 là trường hợp nhà trong phạm vi hành lang bảo vệ trên bờ kênh rạch theo Quyết định 22 tới ranh lộ giới quy hoạch. Song song đó sẽ xem xét, dự kiến nhu cầu NƠXH phục vụ tái định cư cho công tác di dời nhà trên và ven kênh rạch ở từng quận, huyện. Từ đó, đề xuất quỹ NƠXH và vị trí đất dự kiến xây dựng mới NƠXH để phục vụ tái định cư cho các trường hợp bị ảnh hưởng.

“Nếu Kế hoạch đầu tư xây dựng các dự án NƠXH, nhà tái định cư phục vụ công tác di dời, tái định cư đối với nhà đất trên và ven kênh rạch được xây dựng và các cấp có thẩm quyền thông qua để triển khai thực hiện một cách quyết liệt và đồng bộ, đây sẽ là bước đột phá và là cơ sở để TP đẩy nhanh giải quyết dứt điểm 14.416 căn nhà trên và ven kênh rạch còn lại trong giai đoạn 2026 – 2030”, lãnh đạo Sở Xây dựng ước tính.

Chính sách linh hoạt, “vẹn cả đôi đường”

Ủng hộ kế hoạch thí điểm nói trên, ông Huỳnh Phước Nghĩa (ĐH Kinh tế TP.HCM) nhận định TP đã đặt ra mục tiêu di dời các nhà ở trên kênh, rạch từ nhiều năm trước nhưng khó thực hiện và vẫn loay hoay nên cần có chính sách cụ thể, linh hoạt hơn. Đối với những người có thu nhập thấp thì chính sách cho thuê có thể sẽ được lựa chọn nhiều hơn. Nếu được thuê nhà ở với diện tích nhỏ, giá phù hợp với sự hỗ trợ của nhà nước thì họ sẽ mạnh dạn thuê. 

Trong khi đó nếu để mua NƠXH thì theo quy định của ngân hàng, người mua vẫn cần có một lượng vốn ban đầu nhất định cũng như một số điều kiện như chứng minh thu nhập nên sẽ ít người có khả năng phù hợp. Việc giải tỏa được kênh, rạch thì sẽ mang lại lợi ích rất lớn cho kinh tế – xã hội của TP. Đó là phát triển kinh tế ven sông, là bảo vệ môi trường cho người dân và giải quyết các vấn đề về xã hội nói chung. “Với số lượng nhà ở trên kênh rạch lớn, TP cần chọn lọc khu vực để ưu tiên thực hiện, có lộ trình cụ thể, có thể lồng ghép trong chương trình chỉnh trang đô thị, kênh rạch, phù hợp với nguồn lực hiện hữu”, ông Nghĩa góp ý thêm.

NGỌC DƯƠNG

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết luật Nhà ở 2023 đã có quy định cho phép chính quyền, tổ chức mua nhà ở thương mại để bán, cho thuê đối với người tái định cư hay bố trí cho người được tái định cư mua, thuê mua, thuê NƠXH. Hiện TP có quỹ nhà tái định cư lớn vẫn đang bỏ không, có thể lấy để bố trí nhà ở cho các hộ dân trên kênh, rạch khi di dời hoặc sử dụng trong giai đoạn tạm cư. 

Thống kê của Sở Xây dựng cho thấy có gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống. Trong đó, riêng khu tái định cư Bình Khánh (TP.Thủ Đức) có hơn 5.300 căn không có người ở, dự án Vĩnh Lộc B (H.Bình Chánh) có gần 2.000 căn bỏ hoang. Trong đó, khu dự án ở TP.Thủ Đức tương đối phù hợp dùng để tái định cư cho các hộ dân đang ở trên kênh, rạch cần di dời hoặc sử dụng trong giai đoạn tạm cư. Theo ông Châu, việc đưa các dự án NƠXH vào cho thuê cũng là giải pháp khắc phục tình trạng bỏ hoang, đồng thời thực hiện được kế hoạch di dời nhà ở trên kênh, rạch và chỉnh trang đô thị, vẹn cả đôi đường.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cũng đánh giá về mặt chủ trương, đây là ý tưởng, phương hướng rất hợp lý. Nếu có thể triển khai, đề án này không chỉ giải quyết bài toán giải tỏa nhà ven sông, kênh, rạch vốn ì ạch suốt nhiều năm qua mà còn hỗ trợ tạo cơ hội gỡ ách tắc cho NƠXH. Tuy nhiên, để hiện thực hóa chính sách thì còn nhiều thách thức. Đầu tiên, TP.HCM cần xem xét những hộ dân đang sinh sống trong vùng sông, kênh, rạch bị giải tỏa có đúng diện được thụ hưởng NƠXH hay không. 

Những đối tượng phải sống bám vào các dòng kênh từ đời này qua đời khác chắc chắn là những người có thu nhập thấp, không đủ điều kiện đổi khu lưu trú. Tuy nhiên, điều kiện cho người dân thuê, mua NƠXH hiện nay cũng không hề đơn giản. Cần rà soát kỹ lại, nếu đúng đối tượng, đủ điều kiện thì hoàn toàn có thể thực hiện được. Trong số đó, phần lớn sẽ là những hộ dân trước mắt không có đủ tiền mua nhà nên chủ yếu là thuê. Đối với những khu NƠXH đã xây dựng nhưng chưa có người nhận nhà, người muốn đến ở không nhiều thì phương án cho thuê là hợp lý.

Điều khiến ông Võ trăn trở nhất là duy trì sinh kế cho người dân. Trong số hơn 21.000 hộ dân nằm trong kế hoạch di dời, không ít gia đình đang bám vào những dòng sông, con kênh để tìm miếng cơm manh áo. Chuyển họ tới những khu chung cư cao cấp hơn, xa hơn, phải bỏ tiền thuê/mua nhà rồi lại chưa biết sẽ làm gì để sinh sống thì chưa chắc người dân đã đồng thuận. “Vì thế, công tác rà soát nhu cầu là vô cùng quan trọng. Cơ quan quản lý cần sát sao, lăn lộn, đặt mình vào vị trí của người dân để xem họ muốn gì, cần gì, từ đó đưa phương án và chính sách sao cho hợp tình, hợp lý”, GS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Nhiều cơ hội cho NHÀ Ở XÃ HỘI

Song song với việc TP.HCM thực hiện thí điểm cho hộ dân có nhà trên kênh rạch được thuê, mua NƠXH, tại cuộc họp ngày 19.6 vừa qua, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết đang nghiên cứu sửa gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH và sẽ công bố sớm lộ trình. Bởi trong hơn 1 năm qua từ khi bắt đầu thực hiện, kết quả giải ngân gói này chỉ được khoảng 1.144 tỉ đồng, chưa tới 1%. Trong số này khoảng 1.100 tỉ đồng cho chủ đầu tư tại 11 dự án, còn lại là người mua nhà. Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH là chương trình do 4 NH thương mại nhà nước tự nguyện huy động vốn tham gia và lãi suất giảm từ 1,5 – 2% so với thị trường và NHNN cũng đã 2 lần điều chỉnh hạ lãi suất. 

Theo đó, doanh nghiệp được vay ưu đãi 8%/năm và với người mua nhà 7,5%/năm. Ngoài 4 NH nói trên, hiện có thêm TPBank và VPBank tham gia gói này, với số tiền 5.000 tỉ đồng mỗi NH. NHNN lý giải nguyên nhân giải ngân chậm là do quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp, khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi. Trong khi đó, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nguyên nhân là do việc công bố danh mục NƠXH đủ điều kiện vay còn hạn chế; lãi suất gói vay ưu đãi nói trên vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được doanh nghiệp, người dân vay vốn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân cốt yếu khiến gói tín dụng 120.000 tỉ đồng giải ngân quá ít là chưa phù hợp với người dân. Vì thế, việc NHNN chỉnh sửa các quy định là rất đáng hoan nghênh vì sẽ khắc phục được các bất cập khi thực hiện. Ông Châu đề nghị ngoài việc giảm lãi suất thì cần xem xét giữ lãi suất ổn định trong thời gian dài hơn từ 10 – 15 năm. Đồng thời, cơ quan quản lý nhà nước xem xét mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở thương mại có giá dưới 3 tỉ đồng (tương đương với giá khoảng 30 triệu đồng/m2) cũng được vay hỗ trợ theo chương trình tín dụng này. 

Ngoài ra, cần bổ sung lực lượng là các chủ nhà trọ thuộc đối tượng phát triển dự án được tham gia vay vốn hỗ trợ lãi suất từ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng. Ước tính, tại TP.HCM có hơn 50.000 chủ nhà trọ và tại Hà Nội có hơn 30.000 người. Chỉ riêng tại 2 TP lớn thì số lượng chỗ ở được các hộ tư nhân, gia đình cung cấp đã lên mức vài triệu. Nếu được vay vốn lãi suất thấp, chủ trà trọ có thể sẽ xây dựng, sửa chữa nhà ở cung cấp cho người thuê theo hướng khang trang hơn, đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy…

Ông Huỳnh Phước Nghĩa góp ý ngoài việc sửa đổi một số điều kiện cho vay trong gói tín dụng 120.000 tỉ đồng như giảm lãi suất, mở rộng đối tượng được vay, Chính phủ cần quan tâm đến tính đặc thù của địa phương trong việc phát triển NƠXH. Chẳng hạn, với những địa phương có nhiều khu công nghiệp thì đối tượng sử dụng NƠXH là công nhân nên tính di cư rất cao nên chủ yếu sẽ thích thuê hơn là mua. Chính sách cần “may đo” phù hợp tùy theo đặc thù và thực tiễn của mỗi địa phương thì từ đó mới nhanh chóng phát triển được số lượng NƠXH để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho nhiều người dân.