Hà Nam: Bàn thêm về quy hoạch thị xã Duy Tiên

(Xây dựng) – Quy hoạch chung thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam giai đoạn đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050 được UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt bằng Quyết định số 1406/QĐ-UBND ngày 03/8/2021.

Tiếp theo, ngày 22/11/2023, UBND tỉnh Hà Nam đã ban hành Quyết định số 1354/QĐ-UBND kèm theo “Quy chế quản lý kiến trúc đô thị Duy Tiên, Tỉnh Hà Nam”. Với quy hoạch này, thị xã Duy Tiên bao gồm 16 đơn vị hành chính gồm có 9 phường: Bạch Thượng, Châu Giang, Duy Hai, Duy Minh, Đồng Văn, Hòa Mạc, Hoàng Đông, Tiên Nội, Yên Bắc và 7 xã gồm: Chuyên Ngoại, Mộc Bắc, Mộc Nam, Tiên Ngoại, Trác Văn, Yên Nam.

Với tổng dân số toàn thị xã là 154.016 người, trong đó nội thị là 96.126 người; ngoại thị 57.890 người. Với tổng diện tích tự nhiên là 12.091,87ha trong đó diện tích nội thị là 6.180,47ha, ngoại thị là 5.911,40ha.

Quy hoạch đô thị Duy Tiên mang tính chất: Là trung tâm kinh tế về công nghiệp, dịch vụ phía Bắc của tỉnh Hà Nam, là một trong những trung tâm đào tạo nguồn nhân lực của vùng; là đầu mối giao thông, giao lưu quan trọng phía Nam của Vùng Thủ đô Hà Nội; là thị xã đô thị loại III trực thuộc tỉnh, văn minh, hiện đại, phát triển bền vững vào năm 2025, hướng tới đô thị loại II vào năm 2040. Với quy mô dân số năm 2030 khoảng 262.000 người; năm 2040 khoảng 307.000 người; năm 2050 khoảng 341.000 người.

Duy Tiên vốn hàng trăm năm trước kia là một vùng đồng bằng chiêm chũng, đất bạc màu, năng suất thấp. Người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp với cuộc sống nghèo nàn lạc hậu. Dưới sự lãnh đạo của Đảng và chính quyền địa phương, đời sống của nhân dân từng bước được nâng cao; đặc biệt một số năm gần đây sự ra đời của các Khu công nghiệp Đồng Văn đã tạo nên một nguồn lực để phát triển huyện với nhiều bứt phá trong công cuộc xây dựng, đặc biệt hệ thống hạ tầng khu công nghiệp, hệ thống giao thông liên huyện, liên xã phát triển, nước sạch sinh hoạt, điện sinh hoạt, hệ thống văn hóa giáo dục đã phát triển đến những vùng dân cư lạc hậu, nghèo nàn trên toàn huyện.

Từ khi quy hoạch đô thị Duy Tiên được UBND tỉnh phê duyệt, mặc dù trong thời gian ngắn nhưng đã tạo nên những bước đột phá trong việc xây dựng đô thị, nông thôn. Nhiều con đường được nâng cấp, đặt tên, những con đường ở những miền thôn quê xa xôi có ánh sáng của đèn cao áp, nhiều vùng quê đã xuất hiện các công trình dịch vụ của đô thị, và trong đô thị lại có những điểm dân cư nông thôn với những nét truyền thống lâu đời đã tạo nên một đô thị phát triển mang tính riêng biệt, có thể nói nếu quản lý tốt theo quy hoạch đô thị Duy Tiên được duyệt thì đây sẽ là một đô thị có tiềm năng du lịch, một đô thị xanh và phát triển bền vững mà trong bài viết này chúng tôi không đi sâu đánh giá những mặt được trong sự phát triển của đô thị Duy Tiên.

Tuy nhiên, trong quá trình phát triển sẽ nảy sinh những bất cập về thực tiễn, pháp luật cũng cần được chính quyền thị xã, tỉnh giải quyết kịp thời để việc đầu tư xây dựng của người dân, của chủ đầu tư được thuận lợi, tạo cơ hội cho đô thị phát triển đúng hướng. Vấn đề quan tâm ở đây là chiều cao xây dựng công trình, nhà ở của dân giữa những công trình đã xây dựng, công trình xây dựng mới và thậm chí có những công trình phá đi để xây dựng công trình mới.

Trong quy hoạch chung thị xã Duy Tiên cũng như trong quy chế quản lý kiến trúc đô thị Duy Tiên được UBND tỉnh phê duyệt cũng đã quy định chiều cao công trình xây dựng đối với từng phân khu đô thị theo quy hoạch. Cụ thể: Phân khu đô thị Tây Bắc: Chiều cao tối đa là 15 tầng; Phân khu đô thị phía Tây: Chiều cao tối đa là 15 tầng; Phân khu đô thị trung tâm: Chiều cao tối đa là 30 tầng; Phân khu đô thị Đông Bắc: Chiều cao tối đa là 7 tầng; Phân khu đô thị phía Đông: Chiều cao tối đa là 12 tầng; Phân khu đô thị Tây Sông Châu: Chiều cao tối đa 27 tầng; Phân khu đô thị phía Nam: Chiều cao tối đa 12 tầng.

Ngoài các quy định về tầng cao tối đa cho các phân khu đô thị, chiều cao công trình xây dựng còn được khuyến khích thực hiện như sau: Dọc các tuyến chính đô thị: Khuyến khích xây dựng công trình có chiều cao ≥ 5 tầng, đối với nhà ở ≥ 3 tầng. Tại các khu vực giao cắt tuyến đường chính: Khuyến khích ≥ 5 tầng. Khu trung tâm mới: Khuyến khích xây dựng công trình hỗn hợp có tầng cao ≥12 tầng. Các khu vực dân cư hiện có thuộc các xã nằm dọc sông Hồng, sông Châu khuyến khích xây dựng nhà vườn tầng cao ≥ 3 tầng.

Mặc dù tầng cao các khu vực đã được quy định chung, tuy nhiên trong mỗi phân khu đô thị lại có quy định cụ thể. Ví dụ phân khu đô thị Tây Bắc tầng cao tối đa được quy định như sau: Đối với khu công nghiệp: Tối đa không quá 7 tầng; Đối với khu vực xây dựng mới: Tối đa không quá 15 tầng; Đối với khu dân cư hiện hữu: Tối đa không quá 7 tầng.

Với quy định này được hiểu thế nào là khu vực xây dựng mới? Thế nào là khu dân cư hiện hữu? Tại đô thị Đồng Văn hình thành từ lâu, nằm trong phân khu đô thị Tây Bắc, hầu hết đất đai đã được tổ chức xây dựng với đủ loại tầng cao. Trong trường hợp một nhà đầu tư mua gom nhiều lô đất để đủ xây dựng một công trình thương mại dịch vụ, một khách sạn cao cấp thì được áp dụng tầng cao đối với khu vực xây dựng mới hay đối với khu dân cư hiện hữu?

Cũng trong phân khu đô thị Tây Bắc còn có cả xã Bạch Thượng, xã Duy Minh, xã Duy Hải trước khi thành lập thị xã; hiện tại các xã này vẫn là những điểm dân cư nông thôn truyền thống nằm trong đô thị. Nhu cầu tại đây theo định hướng quy hoạch cần phải có những trung tâm dịch vụ, thương mại, khách sạn… trong trường hợp nhà đầu tư mua lại nhiều căn nhà hiện hữu để đầu tư xây dựng thì việc áp dụng tầng cao trong trường hợp này là đối với khu vực xây mới hay đối với khu dân cư hiện hữu?

Đây là một vướng mắc mà cơ quan chuyên môn phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước giải thích rõ để chính quyền đô thị đỡ vướng mắc khi thực hiện quản lý cấp phép cũng như tránh gây bức xúc cho người dân, nhà đầu tư khi đầu tư xây dựng.

Trở lại vấn đề về quy định tầng cao xây dựng: Ngày 28/8/2012, UBND tỉnh Hà Nam đã ban hành Quyết định số 1134/QĐ-UBND “Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sân vận động thị trấn Đồng Văn và hạ tầng khu đất xung quanh”.

Tại quyết định trong khu thể thao có sân vận động quy mô dân số cho 20.000 đến 50.000 người còn có sân tenis, sân cầu lông nhà dịch vụ giải trí, nhà điều hành, bãi đỗ xe… cảnh quan cây xanh.

Đối với phần diện tích được xây dựng nhà ở quy định: Diện tích các lô biệt thự là 240m2 – 280m2/hộ, mật độ xây dựng khoảng 50%, tầng cao trung bình là 3 tầng; Nhà ở liền kề: Diện tích 75-150m2/hộ, tầng cao 4 tầng.

Hiện tại quy hoạch chi tiết sân vận động đã cơ bản thực hiện. Tuy nhiên, theo xu thế phát triển của đô thị, Đồng Văn là nơi tập trung 3 khu công nghiệp lớn với nhiều công ty xí nghiệp trong và ngoài nước. Lực lượng công nhân đông đảo, lực lượng chuyên gia phát triển, vì vậy nhu cầu về nhà ở cũng như khách sạn cao cấp, các trung tâm dịch vụ cao cấp cần được ra đời để đáp ứng nhu cầu phục vụ. Chính vì điều này, một số nhà đầu tư đã mua gom một số các lô đất để đủ diện tích đầu tư xây dựng các công trình cao tầng, cao cấp.

Điển hình tại khu vực quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước đây đã xuất hiện 1 công trình khách sạn cao cấp được xây dựng khoảng 12 tầng; nếu theo quy hoạch chi tiết trước đây thì công trình này chỉ được phép xây dựng 4 tầng. Trước sức ép của truyền thông cho rằng công trình này đang xây dựng là sai phép, vì vậy chính quyền thị xã Duy Tiên đã đình chỉ và xử phạt chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư cho rằng công trình của chủ đầu tư được xây dựng tới 15 tầng theo quy hoạch chung của thị xã Duy Tiên và quy chế quản lý kiến trúc được UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt. Vậy vấn đề này được hiểu như thế nào?

Theo chúng tôi, Quyết định số 1406/QĐ-UBND ngày 03/08/2021 về việc phê duyệt quy hoạch chung thị xã Duy Tiên đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Và quy chế quản lý kiến trúc đô thị Duy Tiên được UBND tỉnh Hà Nam ban hành kèm theo Quyết định số 1354/QĐ-UBND ngày 22/11/2023 là những văn bản mới nhất, cao nhất mà các quyết định phê duyệt quy hoạch trước đây liên quan đến đô thị Duy Tiên đều phải được tuân thủ, điều chỉnh theo các quy định của các quyết định này vì:

Tại Điều 2 của quyết định phê duyệt quy hoạch có quy định: Giao UBND thị xã Duy Tiên tổ chức công bố công khai đồ án quy hoạch để cơ quan, tổ chức và nhân dân được biết, thực hiện, triển khai chương trình phát triển đúng quy định.

Tổ chức rà soát và lập, điều chỉnh các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị phù hợp với đồ án quy hoạch chung được duyệt. Xây dựng và ban hành quy chế quản lý kiến trúc đô thị, làm cơ sở cho quản lý hoạt động xây dựng trên địa bàn thị xã.

Trong quyết định phê duyệt quy hoạch chung cũng như quy chế quản lý kiến trúc đô thị không có quy định bảo lưu hoặc “bảo tồn” một khu quy hoạch nào mà trước đây đã phê duyệt, vì vậy quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sân vận động thị trấn Đồng Văn và hạ tầng khu đất xung quanh phải được điều chỉnh để phù hợp với quy hoạch chung và quy chế quản lý kiến trúc đô thị do UBND tỉnh ban hành.

Như vậy, có thể nói chủ đầu tư xây dựng công trình khách sạn hiện nay được thực hiện theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Duy Tiên do UBND tỉnh ban hành và tầng cao tối đa khu vực này được 15 tầng.

Chúng tôi cho rằng, UBND thị xã Duy Tiên sớm phối hợp với Sở Xây dựng trình cấp có thẩm quyền điều chỉnh các quy hoạch đã được duyệt, không những quy hoạch sân vận động Đồng Văn mà cả các khu đô thị khác như khu đô thị xanh, các khu khác đã được phê duyệt, đã và đang đầu tư xây dựng để được hưởng lợi theo quy chế mới, nhằm khuyến khích các nhà đầu tư, đầu tư xây dựng các công trình cao tầng tạo điểm nhấn để đô thị Duy Tiên mang đậm nét là đô thị hiện đại và truyền thống.