Hạn chế đấu giá, siết chặt quy định tách thửa: Để thị trường đất nền minh bạch hơn

Hạn chế đấu giá đất nhằm tránh hiện tượng “đầu cơ”, gây nhiễu loạn thị trường; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và siết chặt quy định về tách thửa.

Đây là 3 nguyên nhân được nhận định dễ dẫn đến “lệch pha” cung – cầu thị trường và biến động về giá đất nền, vốn là phân khúc có nhu cầu cao trên thị trường.

Khu đất đấu giá tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai). Ảnh: Thu Giang

Ngăn chặn đầu cơ, găm giữ đất

Sau một số cuộc đấu giá đất tại các huyện của Hà Nội với giá được đẩy lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, thành phố đã ra văn bản chỉ đạo các đơn vị tiếp tục hoàn thiện quy định, trong đó hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Thành phố ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư.

“Đây là quyết định hợp lý của Hà Nội nhằm bảo đảm lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất. Thực tế người trúng đấu giá đất rất ít khi xây dựng nhà ở. Đất đấu giá trở thành công cụ đầu cơ. Nếu không có giải pháp khắc phục điều này thì về lâu dài, giá đất sẽ ngày càng tăng cao. Trong tương lai, cần đưa việc đấu giá đất nền về đúng bản chất của nó là Nhà nước giao đất cho người dân trong khu vực có nhu cầu về nhà ở”, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.

Cũng theo chuyên gia này, với nguồn cung đất nền đến từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thay vì xây dựng nhà thì sẽ thực hiện phân lô bán nền, cũng đã bị co hẹp thị phần. Đặc biệt, từ ngày 1-8-2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực đã quy định quản lý chặt chẽ, hạn chế triệt để việc phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành. Cụ thể, các doanh nghiệp sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải xây nhà trước khi mở bán. Cùng với việc hạn chế đấu giá đất, quy định này cũng khiến cho nguồn cung thị trường đất nền bị hạn chế nhiều so với trước.

“Việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị sẽ có tác động lớn đến quá trình cơ cấu lại các phân khúc sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản. Điều này buộc các doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuyển hướng đầu tư sang xây dựng những sản phẩm nhà ở hoàn thiện và tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực. Ngoài ra, việc cấm phân lô bán nền ở các đô thị cũng sẽ góp phần làm cho thị trường hạn chế được tình trạng “thổi giá”, “sốt ảo” nhà đất, hướng tới sự minh bạch, bền vững” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đưa ra quan điểm.

Người dân làm thủ tục ở phiên đấu giá đất tại quận Hà Đông, tháng 10-2024. Ảnh: Nguyễn Trường

Nâng hạn mức diện tích đất được cho phép tách thửa

Không chỉ có những quyết định pháp lý mới nêu trên nhằm siết lại về nguồn cung đất nền, mới đây, tại Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 7-10-2024, UBND thành phố Hà Nội đã nâng hạng mức diện tích đất được cho phép tách thửa từ 30m2 (theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ban hành ngày 1-6-2017) lên mức mới.

Cụ thể, tại các phường, thị trấn, thửa đất tách thửa phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m². Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách thửa phải không nhỏ hơn 80m², ở vùng trung du là 100m², vùng miền núi là 150m². Điều này nhằm bảo đảm quy hoạch hợp lý, tránh chia nhỏ thửa đất quá mức.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), quy định nêu trên đã tạo ra khung hành lang pháp lý toàn diện, đầy đủ và tương đối rõ nét để người dân có thể thực hiện quyền tách thửa, hợp thửa đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý đô thị, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, quy định cũ về điều kiện tách thửa chỉ cần 30m2 trên thực tế đã tạo ra tình trạng nhà ống, nhà siêu mỏng, siêu méo… Việc nâng điều kiện về diện tích tách thửa lên 50m2 sẽ hạn chế việc các cá nhân kinh doanh bất động sản theo kiểu biến tướng đi gom đất có diện tích lớn sau đó phân lô nhỏ bán.

Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý này, trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt là chung cư và phân khúc đất nền trong thời gian qua có xu hướng tăng cao, việc siết chặt quy định phân lô như vậy cần có sự chia sẻ với người dân có nhu cầu mua đất ở thực.

“Bởi quy định giới hạn về nguồn cung như vậy tất yếu dẫn đến lệch pha cung – cầu, trong khi đây là phân khúc phù hợp với đa số người dân muốn có nơi ở để an cư, đặc biệt là những gia đình trẻ. Tình trạng lệch pha cung – cầu sẽ gây hiệu ứng tăng giá không chỉ ở phân khúc này mà ở phân khúc khác”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu.

Từ thực tiễn trong đầu tư kinh doanh, Tổng Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property) Phạm Đức Toản phân tích, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, các nhà đầu tư sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn. Cùng với các quy định hạn chế đấu giá đất, siết chặt phân lô bán nền tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III từ ngày 1-8 có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, hạn chế nguồn cung trên thị trường, kéo theo giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn bị đẩy lên cao hơn.