Không thể quy định “đổi ngang” diện tích đất ở tương đương với quỹ đất phải dành để xây dựng NƠXH

(Xây dựng) – Đó là một trong những góp ý của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) tại Văn bản số 66/2024/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (dự thảo Nghị định).

HoREA đề xuất không thể quy định “đổi ngang” về diện tích giữa diện tích đất ở tương đương với quỹ đất phải dành để xây dựng NƠXH của dự án vì không bảo đảm nguyên tắc “tương đương” về giá trị của diện tích đất “hoán đổi”. (Ảnh minh họa)

HoREA rất hoan nghênh Bộ Xây dựng đã tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp để chỉnh lý, hoàn thiện lại dự thảo Nghị định, nhưng do vẫn còn một số quy định bất cập hoặc chưa sát với thực tiễn cần sửa đổi, bổ sung.

Bên cạnh các kiến nghị liên quan đến quy định về quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội (NƠXH); trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH; quy định về vay vốn ưu đãi của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH không phải bằng vốn đầu tư công…, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 18 và Điều 19 dự thảo Nghị định để quy định chi tiết chính xác hơn khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023.

Trong đó, Hiệp hội cho rằng, nếu chủ đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại (NƠTM), nhất là dự án NƠTM cao cấp thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng rất cao và cả chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng được phân bổ trên quỹ đất 20% cũng rất cao, mà đây là các chi phí hợp pháp, hợp lệ nên được tính vào giá thành và giá bán NƠXH, dẫn đến giá nhà có thể lên đến trên 40 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tài chính của người hưởng chính sách NƠXH, nên khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định 03 phương thức để chủ đầu tư dự án NƠTM thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất trong dự án để phát triển NƠXH là hợp tình hợp lý và sát với thực tiễn.

HoREA đưa ví dụ, dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích 2ha tại phường Thạnh Mỹ Lợi, thành phố Thủ Đức được phê duyệt tỷ lệ đất ở 40% là 8.000m2 và chủ đầu tư được thực hiện nghĩa vụ NƠXH với 20% tổng diện tích đất ở của dự án là 1.600m2 đất ở theo phương thức bố trí quỹ đất NƠXH tại phường Long Phước, thành phố Thủ Đức theo khoản 1 Điều 18 Dự thảo Nghị định, mà giá trị 1m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi thì cao hơn rất nhiều so với giá trị 1m2 đất ở tại phường Long Phước, nên việc “hoán đổi” 1.600m2 đất ở tại phường Long Phước để thay thế cho 1.600m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi là không sòng phẳng, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Do đó, HoREA đề xuất không thể quy định “đổi ngang” về diện tích giữa diện tích đất ở tương đương với quỹ đất phải dành để xây dựng NƠXH của dự án vì không bảo đảm nguyên tắc “tương đương” về giá trị của diện tích đất “hoán đổi”.

Đồng thời, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 6 dự thảo Nghị định quy định về quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đó là, việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠTM phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH thay thế hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH theo quy định tại khoản 2 Điều 83 của Luật Nhà ở phải được nêu rõ trong quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠTM.

Chủ đầu tư dự án được lựa chọn và có văn bản đề xuất hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở.