Mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà ở các thành phố lớn

(Xây dựng) – Tại Tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” được Tạp chí Nhà Quản trị – The LEADER tổ chức vừa qua, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam nhận định, khả năng tăng giá của bất động sản đã có nhiều diễn biến thú vị trong thời gian qua.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam.

Khoảng cách giá chung cư Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng thu hẹp

Tại các thị trường bất động sản lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, trong một số năm qua, chỉ tiêu nguồn cung chung cư đã chậm lại, do liên quan đến cấp phép. 6 tháng đầu năm nay, điểm nổi bật nhất là nguồn cung đã khá dồi dào. Theo đó, nguồn cung mới mở bán ở Hà Nội bằng cả năm 2023. Vì vậy, theo bà An, có thể kỳ vọng cả năm 2024 nguồn cung mới của Hà Nội sẽ gấp đôi năm vừa qua.

Trong khi đó, sản phẩm chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh chưa có diễn biến mới, khi vấn đề thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Vì thế, sự chú ý của thị trường đang dành cho nơi có nhiều nguồn cung mới hơn như khu vực miền Bắc và Hà Nội.

Một điểm đáng nói khác về nguồn cung phân khúc chung cư ở Hà Nội, là tỷ trọng lớn tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Tỷ trọng những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp phản ánh mức mặt bằng giá mới thị trường đang tăng, đặc biệt ở khoảng giá cao cấp. Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào đoạn giá 60 – 120 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của CBRE, số lượng căn hộ bán được ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2024 đã vượt qua con số của cả năm 2023 vừa qua. Một số dự án mở bán mới nổi bật trong quý cho ra sản phẩm tương đối thú vị, nhất là tại khu vực phía Bắc hay Nam (bên ngoài Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh) như tại Hải Dương, Hải Phòng, Bình Dương đã phản ánh xu hướng bất động sản đang ngày càng mở rộng ra khỏi phạm vi các thành phố lớn.

So sánh giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 tới nay cho thấy, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá sơ cấp là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô tại Hà Nội cho thấy tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh Vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, so sánh tương quan cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp ở biên độ tương đối vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

Năm 2024, thị trường bất động sản gắn liền với đất dường như ít có biến động so với thị trường chung cư. Theo các chỉ số, nguồn cung sản phẩm này đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Biểu đồ các chu kỳ của thị trường bất động sản theo bối cảnh kinh tế vĩ mô. (Nguồn: CBRE)

Trên thị trường thứ cấp, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tăng trưởng theo năm chỉ 3-4%, thậm chí với Thành phố Hồ Chí Minh giá trung bình đã điều chỉnh giảm. Diễn biến giá bất động sản thấp tầng phản ánh sự tập trung của thị trường hiện đang dành cho phân khúc chung cư.

“Mặt bằng giữa mức giá bán và thu nhập người dân ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang khá nhỏ so với các thành phố khác trong khu vực như Kuala Lumpur (có thu nhập cao hơn 4 lần chúng ta nhưng giá nhà tương đối ngang bằng). Tức, khả năng chi trả của người dân tại thành phố này cao hơn chúng ta rất nhiều. Nhìn tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội”, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam nhận định.

Giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên

Về triển vọng, trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Thống kê của CBRE cho thấy, từ nay đến năm 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55.000 sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ là 35.000. Điều này cho thấy nguồn cung mới sẽ tiếp tục tập trung ở Hà Nội, còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố.

Chung cư đang là từ khóa “hot” tại thị trường bất động sản Hà Nội.

Nguồn cung bất động sản mới mở bán đến từ 55.000 sản phẩm từ nay đến năm 2026 sẽ phân bố tập trung hướng tới đường Vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài Vành đai 3. Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua, chủ yếu nằm ngoài khu vực Vành đai 3 vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, CBRE dự báo tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến năm 2026. Giá dự báo, cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này, là khoảng trên 20%/năm – một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới. Trong khi đó, Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm.