Nhiều quy định mới gỡ khó cho cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện đang chậm so với kế hoạch, chưa đạt kết quả rõ nét. Cùng với quyết tâm cao, thực hiện các giải pháp đột phá, thành phố đang kỳ vọng quy định mới từ các luật có liên quan vừa có hiệu lực sẽ tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy quá trình triển khai dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Phóng viên Báo Hànộimới đã trao đổi với Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh để làm rõ hơn về vấn đề này.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh. Ảnh: Trọng Hiếu

Hơn 1.500 chung cư cũ đã xuống cấp

– Xin ông cho biết đánh giá về thực trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố hiện nay?

– Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có hơn 1.500 chung cư cũ. Nhiều khu chung cư cũ có quy mô lớn về diện tích, dân số. Hầu hết các chung cư đã xây dựng cách đây hàng chục năm, nay xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. So với thiết kế ban đầu, các khu đều có những thay đổi đáng kể, điển hình là việc xây dựng trên đất xung quanh hoặc cơi nới tăng diện tích ở.

Triển khai Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15-7-2021 của Chính phủ, về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố và 6 kế hoạch triển khai Đề án, gồm kiểm định, lập quy hoạch, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tuyên truyền, phổ biến pháp luật…

– Kết quả triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đến thời điểm hiện nay ra sao, thưa ông?

– Theo kế hoạch, việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được chia làm 4 giai đoạn. Giai đoạn 1 gồm 18 khu chung cư, nhóm nhà chung cư, chung cư độc lập, riêng lẻ nằm tại 6 quận: Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, Long Biên. Giai đoạn 2 gồm 19 khu chung cư, nhóm nhà chung cư nằm tại 7 quận: Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Long Biên. Giai đoạn 3 gồm 7 khu chung cư, nhóm nhà chung cư thuộc 4 quận: Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai. Giai đoạn 4 gồm các khu chung cư, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ còn lại.

Chung cư G6A Thành Công (quận Ba Đình) là một trong những chung cư nguy hiểm cấp độ D cần sớm được cải tạo.

Thành phố giao nhiệm vụ cho UBND các quận, huyện nơi có nhà chung cư cũ, chủ trì lập, trình thẩm định quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng và phương án kiến trúc làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đến quý II-2024 tiến độ triển khai chậm so với kế hoạch, chưa đáp ứng yêu cầu. Cụ thể, chưa có khu, nhà chung cư nào được phê duyệt quy hoạch. Việc kiểm định các nhà chung cư đạt khoảng 47%.

Hiện, thành phố đang chỉ đạo, đôn đốc UBND các quận, huyện khẩn trương hoàn thành lập quy hoạch chi tiết, kiểm định nhà, khu chung cư cũ và lựa chọn chủ đầu tư theo quy định, hoàn thành trong quý III-2024. Thành phố cũng lưu ý việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và việc kiểm định, đánh giá chất lượng các tòa nhà được triển khai độc lập, không phụ thuộc vào nhau. Thành phố tán thành việc nghiên cứu lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết đồng thời với nghiên cứu lập đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để đẩy nhanh tiến độ.

– Được biết, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố được định kỳ cập nhật 6 tháng một lần. Cho tới kỳ tháng 6-2024, kết quả tổng hợp cập nhật, bổ sung chung cư cũ đủ điều kiện vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại như thế nào?

– Việc cập nhật, bổ sung chung cư cũ đủ điều kiện vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại khi đáp ứng các quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ và được các chủ sở hữu thông qua tại hội nghị nhà chung cư… Đến tháng 6-2024, theo báo cáo của UBND các quận, huyện, chưa có khu, nhà chung cư nào đủ điều kiện để bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội (đợt 3) theo quy định. Sở Xây dựng đã tổng hợp, báo cáo UBND thành phố và tiếp tục phối hợp với UBND các quận, huyện tiến hành rà soát, trường hợp có nhà chung cư nguy hiểm phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.

UBND thành phố cũng yêu cầu các quận, huyện, nơi có nhà chung cư cũ khẩn trương rà soát, triển khai các quy trình, thủ tục cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn theo quy định và hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước; tiếp tục cập nhật bổ sung vào kế hoạch cải tạo chung cư cũ.

Quy định mới gỡ nhiều điểm vướng

– Kể từ ngày 1-8-2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với một số nghị định hướng dẫn có hiệu lực. Ông có thể phân tích rõ hơn, các quy định mới này có tác dụng tháo gỡ khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố như thế nào?

– Sau khi Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội thông qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Trong đó, nghị định đã kế thừa các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, như hệ số bồi thường K=1-2 lần; Nhà nước bố trí kinh phí kiểm định nhà chung cư, lập quy hoạch; bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án, cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư… Tuy nhiên, quy định mới cụ thể hơn so với Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ở chỗ các hộ tầng 1 được hưởng hệ số bồi thường K=1-2 lần, các hộ tầng 2 trở lên hưởng hệ số bồi thường K=1-1,5 lần.

Bên cạnh đó, Chính phủ bổ sung quy định mới về lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; việc quy gom nhà chung cư kèm theo cơ chế ưu đãi; lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các loại diện tích nhà, đất, công trình thuộc tài sản nhà nước…

Riêng về hệ số K, hệ số khung bồi thường, từ trước đến nay vốn là một trong những vướng mắc khiến quá trình triển khai đề án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố bị chậm, trên cơ sở báo cáo và tờ trình của Sở Xây dựng, UBND thành phố đã ban hành các quyết định ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt hệ số K làm căn cứ cho các quận, huyện, nhà đầu tư chủ động thỏa thuận, thống nhất với các hộ dân khi thực hiện dự án. Trên thực tế, UBND các quận, huyện là đơn vị nắm được chính xác vị trí dự án, quy mô dân số và toàn bộ quy hoạch chung cư cũ tại địa bàn. Do đó, để tính hệ số K sát nhất, bảo đảm tiêu chí hiệu quả cho chủ đầu tư, quyền lợi cho người dân, việc giao cho UBND cấp quận, huyện là phù hợp. Thực hiện nhiệm vụ được giao, Sở Xây dựng sẽ giám sát việc xác định hệ số K bảo đảm chính xác, hiệu quả.

– Thời gian qua, việc các hộ dân ở tại chung cư cũ không đồng thuận với dự án cũng là một vướng mắc. Vấn đề này được giải quyết thế nào, thưa ông?

– Luật Thủ đô năm 2024 có quy định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo pháp luật về nhà ở thì UBND thành phố sẽ thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.

Với nhiều quy định mới vừa được ban hành có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cũng như với quyết tâm cao, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố sẽ được triển khai đồng bộ, hiệu quả.

– Trân trọng cảm ơn ông!