Thị trường bất động sản còn nhiều “điểm nghẽn” cần tháo gỡ

(Xây dựng) – Đó là nội dung chính được đề cập trong Hội thảo Tháo gỡ “điểm nghẽn” thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển do Báo Lao Động tổ chức sáng 5/7, tại Hà Nội.

Ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), ông Lê Văn Bình – Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), ông Nguyễn Đức Thành – Phó Tổng Biên tập Báo Lao Động điều hành Hội thảo.

Hội thảo nhằm nhìn nhận rõ thực trạng, điểm nghẽn của thị trường, phân tích những khó khăn, thách thức trong phát triển thị trường BĐS hiện nay, nhất là trước thời điểm 3 bộ luật gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Qua đó, nhận định, đánh giá, dự báo để nhận diện những điểm sáng của thị trường BĐS, từ đó giúp các cơ quan chức năng, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân có được sự chuẩn bị tốt nhất cho năm 2024.

Nhận diện “điểm nghẽn”

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Phó Tổng Biên tập Báo Lao Động Nguyễn Đức Thành cho biết, thị trường BĐS có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, không chỉ tác động trực tiếp và sâu rộng đến đời sống của người dân mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế – xã hội.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS trong nước đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Những vướng mắc pháp lý, khó khăn trong tiếp cận tín dụng và các thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường.

Do đó, cần có biện pháp kịp thời và hiệu quả để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế – xã hội.

Tham luận tại Hội thảo, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, giai đoạn vừa qua BĐS có sự trầm lắng. Thời gian tới, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường BĐS.

Thế nhưng, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều “điểm nghẽn”, trong đó lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu.

Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư. Ngoài ra, các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài cũng chính là rảo cản rất lớn kìm hãm đà tăng của BĐS.

Phó Tổng Biên tập Báo Lao động Nguyễn Đức Thành phát biểu khai mạc Hội thảo.

Đáng chú ý, trong bối cảnh người dân đang “khát” nhà ở giá rẻ nhưng vẫn còn nhiều dự án căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.

Điều này làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt. Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Theo ông Điệp, BĐS của Việt Nam đang trong giai đoạn vàng phát triển. Tốc độ phát triển kinh tế cũng phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường BĐS. Nếu BĐS phát triển, có thể kéo theo sự phát triển của rất nhiều ngành nghề. Mặc dù nguồn vốn FDI rất lớn nhưng cũng chỉ ngang bằng với nguồn vốn của kiều hối. Nếu không tận dụng nguồn lực của BĐS sẽ gây lãng phí lớn…

Cần cơ chế chính sách đồng bộ

Để thị trường BĐS phát triển, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, cần các cơ chế chính sách đồng bộ và tạo nguồn lực, lợi ích cho doanh nghiệp, người dân, như nhà thương mại, mặc dù giá cao nhưng nếu như tạo được động lực, phân khúc này phát triển tốt. Vậy nên, việc tháo gỡ các cơ chế chính sách là quan trọng hàng đầu, bên cạnh đó phải tạo được nguồn lực cho thị trường BĐS phát triển.

Theo đó, cơ chế, chính sách phải làm thông thoáng ở tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ; công tác định giá, đấu giá cũng cần nhanh chóng để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn tạo được sự cân đối cung cầu; tạo nguồn lực cho BĐS thương mại phát triển.

Đồng thời, Nhà nước cần đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Đảng, Nhà nước và các Bộ, các ngành, các địa phương cần có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.

Ngoài ra, cần phải có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vào mục đích xây nhà ở xã hội một cách rõ ràng và mang tính pháp lệnh, không nên đưa ra quy định chung chung. Chỉ tiêu pháp lệnh buộc các chính quyền địa phương phải thi hành và phải dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội, đây là một yếu tố quan trọng; phải dành những khu đất có đầy đủ những điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt để dành cho nhà xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân.

Đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang nhà xã hội để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực…

Chia sẻ dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, còn có sự không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa; dự án nhà ở thương mại không có đất ở vẫn phải tiếp tục “chờ”; quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc…

Toàn cảnh Hội thảo.

Đề xuất các giải pháp tháo gỡ, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: Các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của Nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa.

Quy định này nhằm tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Bên cạnh đó, khi ban hành Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng nhận định, những vướng mắc về pháp lý có nguyên nhân từ tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, việc triển khai thủ tục của dự án BĐS thường phức tạp, kéo dài, thực hiện không đồng bộ, giữa các Bộ, ngành, địa phương. Bên cạnh đó là khó khăn liên quan đến phát triển nhà ở, chuyển đổi nhà ở, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, cơ cấu các loại BĐS.

Theo ông Vương Duy Dũng, việc xây dựng luật, hệ thống pháp luật từ nghị định đến thông tư thời gian vừa qua đã được thay đổi và cải thiện, trong đó, giải quyết vấn đề tính đồng bộ. Các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được hoàn thiện, sẵn sàng để trình Chính phủ, bảo đảm có hiệu lực khi luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có hướng dẫn tới các địa phương, đồng hành cùng hiệp hội, doanh nghiệp để triển khai thực hiện với mục tiêu thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động tốt hơn.

Tại Hội thảo, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, xây dựng, BĐS cũng đã phân tích, nhìn nhận rõ thực trạng của thị trường. Các chuyên gia cũng nhận diện những “điểm sáng” của thị trường, từ đó giúp các cơ quan chức năng, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân có được sự chuẩn bị tốt nhất trước đà phục hồi, phát triển của thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo…