Thị trường bất động sản phục hồi nhanh sau chu kỳ biến động

Các chuyên gia bất động sản (BĐS) đều có chung nhận định về thị trường quý III/2024 đang có dấu hiệu “đảo chiều” tăng mạnh sau thời gian “quan sát” trong 2 quý đầu năm.

Dấu hiệu hồi phục nhanh

Từ cuối năm 2022, các chuyên gia Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) đã đưa ra dự báo thị trường sẽ đảo chiều tăng mạnh sự quan tâm của nhà đầu tư trong khoảng quý II đến quý IV/2024. Dữ liệu phân tích của Vnrea cho thấy, mức độ quan tâm nhà đất của nhà đầu tư trong quý III/2024 tăng khoảng 49% so với cùng kỳ 2023. Trong đó, phân khúc nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%… và 72% môi giới BĐS cho rằng, các giao dịch biến động trên thị trường BĐS đang có nhiều tín hiệu tích cực.

Thị trường bất động sản phục hồi nhanh sau chu kỳ biến động.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Kênh batdongsan.com.vn (Kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam) nhận định, ba bộ Luật sửa đổi liên quan đến BĐS là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Đất đại 2024 có hiệu lực thị hành từ ngày 1/8/2024 đang được thị trường đón nhận tích cực, bởi người mua, môi giới, các sàn giao dịch và chủ đầu tư BĐS bất động sản. Điều này sẽ tạo ra sự minh bạch thông tin nhờ các quy định mới và cải thiện nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.

Đến cuối tháng 9/2024, nhiều dự án nhà ở mở bán mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 – 90 triệu đồng/m2; còn tại TP Hồ Chí Minh, mức giá trung bình dao động từ 45 – 130 triệu đồng/m2. Thị trường nhà riêng và đất nền cũng ghi nhận khởi sắc​ về mức độ quan tâm và giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Theo công cụ lịch sử giá của batdongsan.com.vn, tại miền Bắc, giá nhà riêng tăng lên mức bình quân 173 triệu đồng/m2 vào quý III/2024 so với mức 95 triệu đồng/m2 vào quý I/2021. Trong khi đó, giá đất nền tăng bình quân lên mức 46 triệu đồng/m2 vào quý III/2024 so với mức 27 triệu đồng/m2 vào quý I/2021. Bênh cạnh đó, thị trường BĐS cho thuê đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm chuyển động dòng tiền từ các kênh đầu tư vàng, chứng khoán cuối năm và sức ép từ giá bán, với giá thuê tăng bình quân từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 – 12 triệu đồng/căn/tháng…

Còn tại miền Nam, với nhiều động lực phát triển, mức độ quan tâm đến BĐS tại các tỉnh như: Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai… cũng đang có dấu hiệu tăng trong quý III/2024, với mức tăng trung bình từ 17 – 22% so với cùng kỳ năm 2023, nhất là các sản phẩm BĐS bán và cho thuê…

Vẫn cần nhiều trợ lực

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi nhanh sau chu kỳ biến động, nhưng vẫn cần nhiều trợ lực từ Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương. Để nắm bắt thời cơ và phát triển thời gian tới, doanh nghiệp BĐS còn nhiều việc phải làm, nhất là cần kiến nghị đúng, trúng, kiên trì các chính sách hỗ trợ; cơ cấu lại hoạt động; kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá, nợ đáo hạn… và chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ. Quan trọng nhất là đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn với đa số người dân.

Về vấn đề này, Vnrea đưa ra phân tích, việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Khoản 2, Điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sau khi có hiệu lực đang tạo động lực tích cực, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS. Các doanh nghiệp phát triển dự án đang bắt đầu tăng tốc phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để giải quyết những “nút thắt” về chính sách, dòng tiền đầu tư vào thị trường trong quý IV/2024.

Dưới góc nhìn kinh tế, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, các luật về BĐS có hiệu lực đi vào thực tế đang từng bước thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi đóng góp từ 12-14% GDP quốc gia, việc trợ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là cho cả quá trình phục hồi kinh tế. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định hướng dẫn trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, để thị trường BĐS Việt Nam thực sự phục hồi cần phải “thông cầu, thông cung”, nhất là các phân khúc BĐS công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở xã hội… trong đó việc khơi thông vốn cho thị trường BĐS giữ vai trò quyết định từ giai đoạn năm 2025 trở đi.

“Dòng tiền đầu tư vào thị tường BĐS cần được duy trì ở mức lãi suất thấp. Hiện tại, các lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng 1 – 2 năm đầu cho người mua, trong khi lãi suất trong suốt vòng đời mua (10 – 20 năm) cần ổn định và thấp hơn nữa để phù hợp với đa số người dân. Hiện nay, lượng trái phiếu chậm thanh toán trong BĐS lên tới gần 140.000 tỷ đồng và vẫn chưa có chính sách cụ thể nào để thúc đẩy dòng tiền thị trường. Giải quyết được những yếu tố cơ bản này, thị trường sẽ đến giai đoạn khởi sắc và ổn định như giai đoạn 2015 – 2017”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.