Vì sao mua bán nhà đất qua chứng thực dễ gặp rủi ro?

Một tài sản bị bán cho nhiều người

Vừa qua, Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng có công văn gửi Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) cho rằng cơ sở dữ liệu công chứng trên địa bàn tỉnh đã được khai thác, sử dụng nhưng chưa được liên thông với cơ sở dữ liệu về hộ tịch, đất đai, đăng ký biện pháp bảo đảm…

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Do vậy, xảy ra trường hợp một tài sản (như nhà đất – PV) đã được chứng thực tại cấp xã lại tiếp tục đem đi công chứng, vì thế khó kiểm soát tài sản đã được giao dịch trước khi công chứng. Khi phát sinh tranh chấp dễ ảnh hưởng đến uy tín của các tổ chức hành nghề công chứng. Ngoài ra, phí chứng thực thấp hơn so với phí công chứng nên người dân đa số vẫn lựa chọn chứng thực tại cấp xã.

Từ đó, Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng đề xuất Bộ Tư pháp phối hợp các bộ, ngành có liên quan xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng liên thông với cơ sở dữ liệu về hộ tịch, đất đai, đăng ký biện pháp bảo đảm. Chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch từ UBND cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng.

Hồi năm ngoái, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) tổ chức tọa đàm đóng góp ý kiến hồ sơ xây dựng luật Công chứng (sửa đổi) diễn ra tại TP.HCM. Nhiều ý kiến ủng hộ dự thảo về việc chuyển giao chứng thực hợp đồng, giao dịch từ tư pháp UBND cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng. Bởi việc này sẽ giúp người dân tránh được rủi ro trong ký kết hợp đồng, giao dịch.

Cụ thể, theo Sở Tư pháp tỉnh Long An, hợp đồng, giao dịch được chứng thực sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro so với công chứng. Ngoài ra, trên thực tế không ít trường hợp, tài sản được giao dịch nhiều lần tại cùng thời điểm mà không phát hiện ra, vì cơ sở dữ liệu về công chứng – chứng thực một số nơi chưa có sự liên thông, kết nối.

Ngày 14.9, trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Hồ Phương Vinh, Phó trưởng phòng Công chứng số 1 (TP.HCM), cho hay tại điều 27 luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1.8), đối với hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Tương tự, đối với nhà ở: trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở… cũng phải công chứng, chứng thực hợp đồng, theo điều 164 luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1.8).

Bên cạnh đó, điều 2 luật Công chứng quy định công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Đối với di chúc thì có thể công chứng, hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc UBND cấp xã.

Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, người dân có thể lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

“Riêng ở TP.HCM, kể từ giữa năm 2011, việc chứng thực trên, ngoại trừ di chúc, chỉ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Còn tại một số địa phương trên cả nước, người dân được quyền lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực”, ông Vinh thông tin.

Dễ xảy ra tình trạng lừa đảo

Trao đổi với Thanh Niên về vấn đề trên, cùng quan điểm với Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng, bà Lý Hậu Hồng Lê, Phó giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai, cho rằng nên sửa đổi luật Công chứng theo hướng chuyển giao chứng thực tại UBND cấp xã liên quan đến hợp đồng, giao dịch về bất động sản cho tổ chức hành nghề công chứng.

Bởi theo bà Hồng Lê, gần 10 năm thực hiện Nghị định số 23/2015, Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai thấy rằng việc chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản tại UBND cấp xã “còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý”.

Vì theo khoản 4 điều 2 Nghị định số 23/2015 quy định “chứng thực hợp đồng, giao dịch” là việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Đồng thời, tại khoản 1 điều 35 quy định: “Người yêu cầu chứng thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; tính hợp lệ, hợp pháp của các giấy tờ…”.

Cũng theo lãnh đạo Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch ở cấp xã thường đơn giản, người thực hiện chứng thực không được phép yêu cầu thêm thành phần hồ sơ. Theo đó, cán bộ chứng thực chỉ được yêu cầu: dự thảo hợp đồng, giao dịch; bản sao giấy CMND hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng; bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

“UBND cấp xã cũng không chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Theo tôi, việc này dẫn đến sự bất bình đẳng cho một trong các bên khi thỏa thuận nội dung hợp đồng”, bà Hồng Lê phân tích.

Từ quy định nêu trên, vị phó giám đốc sở cho rằng rất dễ xảy ra tình trạng lừa đảo khi một bên tham gia hợp đồng, giao dịch là người yếu thế, thiếu hiểu biết, dễ bị những đối tượng xấu vì ý đồ cá nhân, gian dối, lợi dụng, lừa gạt… để tham gia hợp đồng, giao dịch.

Bà Hồng Lê lấy ví dụ, trường hợp thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có cả vợ chồng sở hữu chung, nhưng chỉ một người đại diện tham gia giao dịch mà không có ý kiến (ủy quyền bằng hợp đồng theo quy định) của người còn lại. Như vậy, rất dễ xảy ra tranh chấp, nếu như người đại diện tham gia giao dịch cố tình gian dối để tự ý định đoạt tài sản chung của vợ chồng.

Cần sửa đổi luật cho phù hợp

Từ thực tiễn cho thấy, công tác chứng thực hợp đồng, giao dịch ở cấp xã theo Nghị định số 23/2015 có thể chưa đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia, so với quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, dù tính chất loại việc này giống nhau.

Chính vì vậy, bà Hồng Lê kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung những vấn đề bất cập nêu trên để hoàn thiện các quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã. Mục đích nhằm đảm bảo an toàn pháp lý, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng về tài sản của người dân, góp phần ổn định trật tự, an ninh trong giai đoạn hiện nay.

Tuy nhiên, bà Hồng Lê cho rằng quá trình sửa đổi, bổ sung những vấn đề bất cập, việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực từ UBND cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng cần phải được thực hiện có lộ trình.

Theo đó, cần dựa trên cơ sở đánh giá điều kiện KT-XH, tốc độ phát triển các tổ chức hành nghề công chứng của từng địa phương. Đặc biệt các quy định pháp luật về công chứng cũng phải đồng bộ với quy định của các luật khác, nhất là luật Đất đai, luật Nhà ở.