Xây nhà trên đất ở nông thôn và đô thị, khi nào không phải xin phép?

Tôi mới mua thửa đất thổ cư thuộc đất ở nông thôn rộng 300 m². Tôi dự định xây dựng căn nhà cấp 4 mới trên thửa đất này. Vậy theo quy định, tôi có cần xin giấy phép xây dựng không và xin ở đâu? Tôi cần phải đóng những loại thuế gì, bao nhiêu tiền?

Ngoài ra, tôi còn có thửa đất ở khu đô thị. Việc cất nhà cấp 4 trên đất khu đô thị có cần xin phép như ở nông thôn không? Sự khác biệt giữa đất ở nông thôn và đất ở đô thị là gì?

Bạn đọc Duy Hiếu.

Luật sư tư vấn

Luật sư Phan Mậu Ninh (Công ty TNHH luật Thành Văn) tư vấn, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình (khoản 17 điều 3 luật Xây dựng).

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (khoản 2 điều 3 luật Nhà ở).

NGÂN NGA

Theo đó, tại khoản 2 điều 89 luật Xây dựng quy định về một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

Thứ nhất, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa…

Đất ở tại nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (điều 143 luật Đất đai).

Như vậy, đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì bạn không cần phải xin giấy phép xây dựng. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn là đất ở nông thôn, thì đất đã chuyển mục đích sử đất phù hợp với quy hoạch hiện tại. Do đó, bạn không phải đóng tiền sử dụng đất, mà chỉ đóng tiền thuế phi nông nghiệp, hay còn gọi là thuế nhà đất hàng năm, khoản này không đáng kể, tùy thuộc và diện tích đất, vị trí thửa đất.

Còn đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (điều 144 luật Đất đai). Căn cứ vào điều 93 luật Xây dựng, đối với việc xây nhà trên đất ở đô thị thuộc trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng.